Выступление Константина Ярославцева на V Российском ипотечном конгрессе на тему «Военная ипотека как часть системы ипотечного кредитования России».
Количество участников, включённых в реестр НИС, приближается к цифре полумиллиона, которым активно ведутся счета для накопления средств с целью покупки жилья. В 2018 году включилось в реестр 52 000 военнослужащих, с учётом вышедших по тем или иным причинам. В 2019 году планируется, что к НИС присоединится ещё порядка 47 000 военнослужащих.
Всего с начала работы системы более 223 000 военнослужащих реализовали право на покупку жилья. В 2018 году поставлен антирекорд — заключено меньше всего целевых ипотечных займов за последние пять лет – чуть более 21 тысячи договоров ЦЖЗ, однако стоит разобраться, с чем это связано.
В функционировании НИС есть нюансы. В 2015 году в реестр включено 36 тысяч участников, а ранее включение составило 44 и 39 тысяч, т. е. возникает отложенный эффект, потому что участник военной ипотеки имеет право воспользоваться ею, пробыв в системе 3 года минимум (прим. – по ситуации на март 2019 года). Небольшой отложенный спрос — это первая и наиболее важная причина, почему количество военнослужащих, принявших решение приобрести жильё в 2019 году, уменьшилось по сравнению с прошлыми годами.
Второй немаловажный фактор — это масштабная информационно-разъяснительная работа, которая проводится Росвоенипотекой и банками в воинских частях, объясняя нюансы и «подводные камни» военной ипотеки и рефинансирования. Многие военнослужащие стали принимать решение отложить покупку и подождать, подкопив денег. Отдельно стоит отметить, что почти 4 тысячам военнослужащих выплачены накопления, которые они также могли принести в рынок жилья и приобрести квартиры, в том числе и с ипотечным кредитованием.
В 2019 году планируется предоставить около 25 тысяч целевых жилищных займов на покупку жилья участниками НИС. Размер накопительного взноса в текущем году увеличен, проиндексирован в соответствии с индексом-дефлятором в строительстве и составил 280 тысяч рублей.
Ключевым событием стало вступление в силу 21 декабря 2018 года Приказа Минобороны, который утвердил Стандарт ипотечного кредитования участников НИС – документ на уровне нормативного правового акта, зарегистрированного в Минюсте, согласованного и завизированного ЦБ.
Стандарт декларирует единые подходы и требования к участникам НИС, в первую очередь, банкам, как они должны кредитовать военнослужащих. Сделано это для того, чтобы участнику было проще понимать, что он придёт в любой из банков, которые работают по военной ипотеке, и получит кредит на относительно одних и тех же условиях. Разница только будет в процентной ставке, некоторых условиях кредитных договоров и других особенностей.
Стандарт утвердили Приказом Министра, в Федеральном законе No 117-ФЗ закреплена такая возможность: уполномоченный орган, которым является Министерство обороны, вправе издавать свои стандарты ипотечного кредитования. Работа в этом направлении будет проводиться и дальше, будет развиваться.
Кредитование военнослужащих осуществляют 15 банков-партнёров. Лидером прошлого года стал Сбербанк — почти 10 тысяч ипотечных кредитов военнослужащим. Трендом 2018 года стало рефинансирование ипотеки для участников НИС. Год назад продукт был ещё недоступен, это тоже прорыв 2018 года. С банком Зенит были первые пилотные сделки ещё в начале года, но массово этот продукт начал внедряться с конца августа. Практически за последний квартал в лидеры выбился по общему объёму кредитования с учётом сделок по рефинансированию Промсвязьбанк.
С точки зрения места и роли военной ипотеки, то количество выдачи снизилось, при этом банки выдали 36 миллиардов рублей участникам НИС, а это более 1% рынка всей ипотеки по стране. Объём задолженности, который обслуживается за военнослужащих, составляет почти полтриллиона рублей, что почти 7% от общей задолженности ипотеки в России.
Ставки по ипотечным кредитам в 2018 году достигли своего исторического минимума – от 8,8 % годовых. К сожалению, повышение ставок коснулось и военной ипотеки. Все ключевые участники подняли процентные ставки, в настоящий момент минимальная составляет 9,1 % (прим. – Промсвязьбанк). Средний чек по ипотеке у участников НИС за 2018 год составил почти 1,7 миллиона рублей на приобретение жилья – это средняя сумма кредита, но при этом надо не забывать, что военнослужащий за первые 3 года, пока он находится в системе, успевает накопить почти миллион рублей, поэтому сумма для покупки квартиры по военной ипотеке доходит почти до 3 миллионов, а средние суммы сделки по статистике составляют почти 4 миллиона рублей.
Вернёмся к ставкам по военной ипотеке. Минимальная ставка сегодня 9,1 %, максимальная уже близка к 12%. Средневзвешенная по итогам последнего квартала 2018 года была ниже 9,4% в целом по портфелю выданных кредитов, что ниже средневзвешенной за предыдущие периоды. Тенденция к росту ставок есть, но пока держится около 9 % годовых у ключевых участников, которые выдают наибольший объём.
Ряд банков-партнёров НИС говорили о том, что им недостаточно нормативного регулирования и прямого указания в законе, как и когда они могут рефинансировать кредиты военнослужащих. После разработки и утверждения в Правительстве, вышло Постановление No 1345, которое описало весь процесс рефинансированния кредитов. Те банки, которые дожидались внесения изменений в НПА, сейчас разрабатывают свои программы рефинансирования.
Почти 6 тысяч выданных кредитов по рефинансированию военной ипотеки, включая одобренные и проходящие оформление на сумму 12,5 миллиардов.
Росвоенипотека не стремится наращивать объём рынка по покупке квартир на первичном рынке участниками НИС в связи с наличием рисков, так как всё-таки обязательства по кредитам действующих военнослужащих исполняются за счёт бюджета РФ. Именно поэтому у Росвоенипотеки достаточно консервативные подходы к согласованию аккредитации новостроек по военной ипотеке.
На сегодняшний день менее 1000 обманутых дольщиков-участников НИС на весь объём заключённых сделок, при этом доля не растёт, так и держится из года в год на уровне порядка 20% от приобретённого участниками НИС жилья на первичном рынке. Но это обусловлено и вторым фактором – военнослужащий не готов ждать, он хочет быстрее купить квартиру, отремонтировать и начинать её сдавать. Почему? Потому что он приобретает её, как правило, не по месту прохождения военной службы, а в другом регионе, в который он планирует в будущем переехать. Максимальная доля жилья, приобретаемая участниками НИС, — это Москва и Московская область, Краснодарский край и Ростовская область.
Под конец 2018 года из проблемных удалось вывести 104 участника НИС, у которых были закончены стройки и введены в эксплуатацию дома, квартиры переданы по акту приема-передачи. Это достигнуто ведением постоянного контроля, диалога с надзорным органом в сфере строительства, который в данном субъекте отвечал за эти проблемные стройки.
У военнослужащих нет много времени на сделку. Все должно оформляться оперативно, а для этого нужны технологичные решения, военнослужащий может, условно, даже не выходя за пределы части, совершить сделку по покупке жилья, в том числе с ипотечным кредитом. Такие решения с рядом партнёров готовятся, для военнослужащих сервисы становятся максимально доступными.
На будущее есть планы совершенствования нормативно-правовой базы по НИС. Система молодая, существует только 15-ый год, поэтому есть необходимость внесения дополнительных изменений, в том числе есть инициативы, которые призваны защитить кредиторов. Ни для кого не секрет, что случается, когда военнослужащий перестаёт быть военнослужащим, а его семье надо нести на себе бремя ипотеки. Данный вопрос сейчас в законе отрегулирован не совсем хорошо, для банков это действительно проблемный долг, который может вообще стать плохим и перейдёт во взыскание. Такие истории происходят и стоит их нормативно урегулировать, чтобы защитить и банки, и участников от таких случаев. Ещё ряд других законодательных инициатив касательно участников НИС и в меньшей степени банков. Необходимо отметить, что был ряд случаев, когда ипотечный актив, где заёмщиком являлся и является участник НИС, попал в руки кредиторов, которые не имеют опыт обслуживания кредитов, не учли особенности функционирования системы. В этой части тоже сейчас ведётся работа.
